Declaração do Imposto de Renda 2020 - Dicas Imobiliária Ativa
Atualizado: 30 de jun. de 2021
DICAS PARA SUA DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA
A cada novo ano, no momento de fazer a declaração do Imposto de Renda e prestar contas ao “Leão", sempre surgem dúvidas. A forma certa de informar sobre os bens imóveis é uma das principais questões para muitas pessoas.
Cada tipo de bem imóvel deve ser declarado de uma forma específica. Por exemplo, como fazer a declaração de um imóvel financiado, ou de um imóvel quitado, ou ainda como declarar gastos com aluguel no Imposto de Renda.
A declaração de imóveis varia de acordo com o rendimento anual de cada pessoa. Todas as pessoas que ganham acima de R$ 28.559,70 por ano devem informar se têm algum imóvel, independentemente do valor da propriedade. Para aquelas que não atingem esse mínimo, a declaração só é obrigatória, se elas tiverem imóveis acima de R$ 300 mil. Essas informações valem para imóveis residenciais e comerciais, situados tanto em áreas urbanas quanto em áreas rurais.
Por que é preciso declarar um imóvel e/ou gastos com aluguel?
- Informar imóveis e/ou gastos com aluguel no Imposto de Renda faz parte da obrigação de todos os cidadãos, sejam locadores ou locatários, perante a Receita Federal. Portanto, para declarar imóvel e/ou gastos com aluguel corretamente, caso ainda não se sinta preparado para declarar suas contas sozinho, procure uma pessoa capacitada para ajudar;
- Em caso de dúvidas ou de ajuda, ligue para o seu contador, ou ainda se forem dúvidas sobre o aluguel, ligar para a Imobiliária Ativa.
Como declarar gastos com aluguel?
- Quem paga aluguel também precisa prestar contas ao “Leão”;
- O locatário deve informar os seus gastos na ficha “Pagamentos Efetuados”, usando o código “70 - Aluguéis Pagos”. O valor declarado deve ser o valor pago ao locador no ano anterior ao ano da declaração;
- Ao declarar gastos com aluguel em 2020, terá que informar o montante gasto com aluguel em 2019;
- Incluir, ainda na ficha “Pagamentos Efetuados” o nome e o CPF do locador, que podem ser conferidos no contrato de locação;
- A Receita Federal vai cruzar os dados apresentados pelo locatário com os dados apresentados pelo locador, que deve fazer uma declaração referente ao valor recebido, e checar se eles se complementam;
- Os gastos declarados com aluguel no Imposto de Renda são de responsabilidade de quem assinou o contrato. Ainda que a pessoa more com outras pessoas, se apenas o nome dela estiver no contrato, ela será a responsável pela declaração. Por outro lado, se todos os moradores estiverem incluídos no contrato, cada um deverá declarar a sua parte à Receita Federal. Declarar a parte respectiva de cada um no aluguel é um detalhe muito importante, pois evita problemas, quando a Receita Federal identifica que a pessoa não tem renda suficiente para arcar com o aluguel sozinho.
Como declarar um imóvel no Imposto de Renda?
- Os imóveis comprados devem ser descritos na ficha “Bens e Direitos”, com base na escritura de cada um deles;
- Os imóveis alugados são descritos em outra ficha;
- No campo “Código”, é onde se deve distinguir a classificação: apartamentos, casas e terrenos;
- No campo “Discriminação” incluir todas as informações possíveis. Exemplo: de quem foi comprado, quando foi feita a compra, se a compra foi à vista, se a propriedade está financiada ou quitada, etc. Caso o imóvel esteja financiado, informar a instituição financeira que concedeu o financiamento;
- Informar o preço que realmente pagou pela propriedade até o fim do ano anterior ao ano da declaração, incluindo o ITBI, a taxa de corretagem e os juros de financiamento, se for o caso. O contribuinte, não pode fazer a atualização do preço, mesmo que o imóvel tenha sido valorizado. A atualização só é permitida em casos de reforma, quando se tem como comprovar os gastos por meio de notas fiscais e recibos;
- Em outros campos, há espaço para inserir o IPTU, o endereço e a matrícula do imóvel, informações estas que podem ser conferidas no carnê do IPTU;
- No campo “Registro”, só é preciso preencher as lacunas, se o imóvel não estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Caso contrário, basta clicar em “Sim” para fazer o campo em questão desaparecer;
- É muito importante guardar os documentos do imóvel para apresentar à Receita Federal caso haja algum problema. Só assim não se corre o risco de cair em “malha fina”.
Diferenças na declaração de imóveis:
Como declarar imóvel financiado?
- O imóvel financiado deve ser declarado na ficha “Bens e Direitos”, não na ficha “Dívidas e Ônus Reais”;
- A segunda ficha pode até ser esquecida no momento, pois ela é destinada a dívidas que não têm garantia, como empréstimos bancários ou entre pessoas físicas;
- Financiamentos imobiliários devem ser informados apenas na ficha “Bens e Direitos”;
- Incluir todas as informações possíveis sobre a propriedade no campo “Discriminação”. É preciso informar que o imóvel foi financiado, qual banco concedeu o financiamento, de quem a propriedade foi adquirida, com CPF ou CNPJ do vendedor, quando a compra foi efetuada, quantas parcelas já foram pagas e quantas ainda estão pendentes;
- O imóvel financiado deve ter o valor pago atualizado anualmente, e se repetir até que o imóvel esteja quitado;
- A cada ano, deve ser declarado o montante pago no ano anterior, ou seja, o valor pago no ano retrasado mais as parcelas pagas no ano anterior. Quando o financiamento acabar, o valor declarado será exatamente o valor desembolsado durante todos os anos de financiamento;
- É importante declarar apenas o montante pago até o ano anterior ao ano de cada declaração, e não o valor total do imóvel.
Como declarar imóvel quitado?
- No campo “Discriminação” incluir todas as informações referentes à quitação e repetir o valor declarado após a quitação nos anos posteriores. Exemplo: um imóvel quitado em 2019, no ano de 2020, deve ser repetido o valor da coluna “Situação em 31/12/2018” na coluna “Situação em 31/12/2019” e assim por diante;
- O valor do imóvel já quitado só pode sofrer alteração, se for feita alguma reforma na propriedade ou se esquecer de declarar o ITBI e a taxa de corretagem. Em casos de reforma, o valor deve ser atualizado no campo “Discriminação”. Exemplo: “Imóvel adquirido em 05/06/2008, financiado pelo banco Y (já quitado) em dez anos pelo valor de R$ 400 mil. Fiz reformas em maio de 2019 e gastei R$ 15 mil. Por isso, o valor desta declaração foi elevado para R$ 415 mil.” Seguindo a lógica do exemplo apresentado, a situação em 31/12/2018 seria R$ 400 mil; já em 31/12/2019, R$ 415 mil.
Como declarar imóvel comprado à vista?
- No campo “Discriminação”, em 2020, informar que o imóvel foi pago à vista, de quem foi comprado, o valor pago pela propriedade na compra etc. Além disso, é preciso preencher o campo “Situação em 31/12/2019” com o valor pago à vista. Nos anos posteriores, deverá ser preenchido os respectivos campos com o mesmo valor. Os campos “Situação em 31/12/2019” e “Situação em 31/12/2020”, por exemplo, ficarão iguais. Quando se compra à vista, o valor declarado só é alterado se for feita alguma reforma na propriedade ou se esquecer de declarar o ITBI e a taxa de corretagem.
Como declarar imóvel em nome de duas pessoas?
- O imóvel que foi comprado por um casal unido por separação total de bens, deve ser declarado pelas duas pessoas, sendo que cada pessoa declara a parte que pagou na compra;
- Essa regra não vale apenas para compras feitas por casal, mas também para irmãos, etc;
- Ao contrário do que acontece com o casal unido por separação total de bens, apenas uma pessoa do casal unido por união parcial ou total de bens precisa declarar o imóvel comprado. Nesse caso, basta informar no campo “Discriminação” que a propriedade foi adquirida pelo casal;
- A grande diferença entre união total e parcial de bens é que, na união total, todos os bens do casal são comuns, até os que foram comprados antes da união. Já na parcial, apenas os bens conquistados pós união são considerados comuns e pertencem às duas pessoas.
Como declarar imóvel recebido por doação?
- Por exemplo, se o imóvel foi recebido em 2019, no ano de 2020, preencher no campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos” com informações referentes à doação, como nome e CPF do doador e valor do imóvel;
- A propriedade também deve ser declarada na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “10 - Transferências Patrimoniais - Doações Heranças”. Já nos anos seguintes, apenas a ficha “Bens e Direitos” deve ser preenchida.
Como declarar os rendimentos sobre os aluguéis?
- A omissão dessas informações, apesar das dúvidas, pode acarretar multa sobre o valor não declarado;
- A forma de recolhimento será diferente apenas para Pessoa Física, se o imóvel estiver alugado tanto para um inquilino Pessoa Física ou Pessoa Jurídica.
Imóvel de Pessoa Física, alugado para Pessoa Jurídica
- Se o imóvel está alugado para pessoa jurídica, o próprio inquilino ou imobiliária escolhida para intermediar a relação, será responsável pela retenção do Imposto de Renda direto na fonte;
- Assim, o proprietário receberá o valor referente ao aluguel, já com imposto deduzido de acordo com a Tabela do IRRF vigente, que pode ser consultada no site da Receita Federal;
- A cada ano, o inquilino ou imobiliária deverá enviar o extrato anual da locação para que tanto o próprio inquilino, quanto o proprietário possa declarar em seu imposto de renda, os valores pagos, recebidos e impostos retidos de forma consistente e coerente, evitando que qualquer uma das partes caia na “malha fina”.
Imóvel de Pessoa Física alugado para Pessoa Física
- Se tanto o proprietário quanto o inquilino forem Pessoas Físicas, o rendimento com aluguel deve ser recolhido mensalmente pelo proprietário através do carnê-leão;
- Até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento, o proprietário deverá preencher o chamado, carnê-leão, com o auxílio de um software disponibilizado no site da Receita Federal. Informando o valor recebido e as deduções legais, o sistema calcula automaticamente o imposto a pagar com base na tabela vigente;
- No momento de declarar o seu imposto de renda anual, basta importar os dados do sistema. Caso você não tenha recolhido o carnê-leão mensalmente no último ano, consulte o seu contador, e não deixe de incluí-lo na declaração anual.
- Caso a Receita Federal questione alguma informação, será necessário a apresentação de todos os comprovantes. O ideal é sempre guardá-los, de preferência impressos, por no mínimo 5 anos. Esta ação pode impedir que o proprietário caia na “malha fina”.
Sobre os rendimentos recebidos com a locação de imóveis:
- O valor referente ao aluguel recebido pela imobiliária, deverá ter o recolhimento no mês em que o locatário efetuar o pagamento do aluguel à imobiliária, independentemente de quando o mesmo tenha sido repassado para o locador.
- Quando o contrato de locação contém cláusula que permite o pagamento das despesas realizadas em benfeitorias pelo inquilino, para verificar os rendimentos tributáveis de aluguel, tributa-se o valor do aluguel recebido subtraindo, quando o valor pago tiver sido exclusivamente do proprietário, somente as quantias relativas a:
a) impostos, taxas e eventuais lucros incidentes sobre o bem;
b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
d) despesas de condomínio.
- As benfeitorias realizadas pelo inquilino e descontadas no valor do aluguel, também constituem rendimento para o proprietário e sofre incidência do imposto de renda. Neste caso, o proprietário deverá lançar o valor “cheio” e não o valor efetivamente recebido (valor com desconto).
- Qualquer importância paga ao proprietário (prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias) ou àquele que transferiu direitos e obrigações, e estabelecidos em contrato para uso do imóvel, são rendimentos tributáveis. Este valor, assim como os aluguéis, deve ser declarado por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na declaração de ajuste.
- O tratamento tributário dado ao imóvel cedido gratuitamente, de acordo com o regulamento da Receita Federal, está sujeito a rendimento na declaração de renda da pessoa física, o equivalente a 10% do valor venal de imóvel cedido gratuitamente, exceto quanto for para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau. Logo, se a cessão (transferência nesse caso gratuita) do imóvel feita à pessoa que não seja cônjuge ou parente de primeiro grau estará sujeito à tributação àquele que fez a cessão gratuita. Se for para cônjuge ou parente de primeiro grau, estes deverão declarar os rendimentos dos aluguéis em sua declaração que poderá estar sujeito a tributação ou não.
- Quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, em condomínio, o contrato de locação deve discriminar a porcentagem do aluguel que cabe a cada condômino. Caso não conste no contrato essa cláusula, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo.
- Se o inquilino for pessoa jurídica, essa deve efetuar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal vigente (IRRF) em relação ao valor pago individualmente a cada condômino. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.
- Em se tratando de bens comuns, como no caso de casamento, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou, opcionalmente, podem ser tributados pelo total em nome de um dos cônjuges.
- Já para os bens em decorrência da união estável, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada convivente, salvo estipulação contrária em contrato escrito, quando deve ser adotado o percentual nele previsto.
Com tanta informação, é normal ficarmos assustados!
A Imobiliária Ativa é experiente e capacitada para administrar com excelência o seu contrato de locação e, ajudar a garantir que as informações para a sua declaração sejam passadas de forma clara e correta e principalmente que não traga problemas futuros.
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